כחלק מתהליך ארוך טווח לעדכון תוכנית המתאר העירונית של ת"א (תא/5000), ניסחה עיריית ת"א בשנה האחרונה את תוכנית תא/5500, אשר מהווה את הגרסה עת"א ל'חלופת שקד' (המכונה גם "תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה"). תוכנית זו, אשר מחליפה את תוכנית תמ"א 38 נמצאת בימים אלו (ינואר 2025) בשלב "הגשת התנגדויות" לתוכנית מצד התושבים. התהליך החל בתחילת שנת 2026, אורך כחודשיים ונמצא בימים אלו בעיצומו.

מאמר זה מפרט את המשמעויות הנרחבות על עשרות אלפי תושבים בעיר (בדגש על הפגיעה בדיירי בניינים בני 7-11 קומות) אשר שויכו בשנה החולפת לתוכנית תא/5555 ומתאר את האפשרויות העומדות בפניהם כדי להימנע מהפגיעה בזכויותיהם ומחבות מס שעומדת לחול עליהם.

הנושאים שנסקרים במאמר זה:

1. מדוע תוכנית תא/5555 יוצרת חוסר כדאיות כלכלי עבור יזמים.

2. מדוע תוכנית תא/5555 עומדת לחסום בניינים רבים מלממש כל תוכנית התחדשות עירונית אחרת ("כמו פינוי בינוי").

3. מה המס הצפוי לחול על בעלי דירות בעיר שהבניין שלהם שויך לתוכנית תא/5555 (גם אם אין בכוונתם לממש תוכנית זו בעתיד).

4. מדוע תוכנית תא/5555 אינה כוללות בניית ממ"דים בבניין ומה משמעות ה"חיזוק" שהתוכנית מציעה בהשוואה לתוכניות אחרות.

5. מדוע בניינים שנמצאים בתהליך למימוש תמ"א 38 שויכו גם הם לתוכנית תא/5555 ובאילו נסיבות שיוך זה עלול לפגוע בהם.

6. מה עליכם לבחון וכיצד יש לפעול כדי להימנע מאפשרות לפגיעה בזכויותיכם ומהחלת חבות מס מיותרת עליכם. 

לצורך ההמחשה, מצ"ב איור המציג את רחוב שלום-אש בשכונת הדר יוסף בת"א, בו קיים צירוף של בניינים בני 7-8 קומות הנמצאים במצבים תכנוניים שונים, בו. כל הבניינים ברחוב בהם לא בוצע פרויקט התחדשות עירונית אשר שוייכו ע"י עיריית ת"א אוטומטית לתוכנית תא/5555, מוצגים בצבע כתום:

"בניינים בני 7-8 קומות ברחוב שלום-אש בשכונת הדר יוסף אשר שוייכו לתוכנית תא/5555, אשר מאפשרת להם חיזוק בלבד ותוספת של 2 קומות, ללא ממ"ד, תוך הפקעת זכויות לטובת שימוש ציבורי וחבות בהיטל השבחה שצפוי לחול על הדיירים בתוך שנתיים".

מהי תוכנית תא/5555 ועל מי מתושבי העיר ת"א היא חלה:

עם כניסת חוק "חלופת שקד" (החלופה לתוכנית תמ"א 38) לתוקף, החלה עיריית ת"א להגות בשנה האחרונה את גרסתה המותאמת לעיר ת"א שתחול על תושבי העיר. לאחרונה סיימה העירייה לנסח את התוכנית החדשה, אשר קיבלה את השם "תוכנית תא/5555".

נוסח תוכנית תא/5555 כבר אושר וקיבל את המלצת הועדה המקומית ולאחר השלב הנוכחי של קבלת התנגדויות התושבים, התוכנית תועבר להפקדה בועדה המחוזית (הליך אשר צפוי להסתיים בתוך שנתיים) ותהפוך לחלק בלתי נפרד מתוכנית המתאר העירונית לעיר ת"א.

במסגרת ניסוח תא/5555, החליטה עיריית ת"א לשייך קטגורית את רוב הבניינים בני 7-11 קומות בעיר שלא ביצעו הסכם התחדשות עירונית  (המסומנים באיור מעלה בצבע כתום ובאות ג'), כאשר היא מחילה על בניינים אלו הוראות ומגבלות (כמפורט בהמשך) אשר עומדים להשפיע על בעלי הדירות שבהם ב 3 נושאים מהותיים:

1. הזכויות המצומצמות ליזמים מתוקף תוכנית תא/5555 יוצרת חוסר התכנות כלכלי אינהרנטי עבור רוב הבניינים בני 7-11 קומות.

2. השיוך לתוכנית תא/5555 חוסם הלכה למעשה את בעלי הדירות בבניינים אלו כל אפשרות ריאלית לבצע בבניינם פרויקט "פינוי בינוי" בעתיד.

3. תא/5555 מטילה על עשרות אלפי בעלי דירות בעיר חבות במס היטל השבחה וזאת גם אם לא יבצעו כל פרוייקט בבניינם.

לפיכך, למרות שהחלטה זו של עיריית ת"א עומדת להשפיע באופן דרמטי על עשרות אלפים מתושבי העיר בעתיד הקרוב והרחוק, הרי שרובם ככולם של התושבים המושפעים מהחלטת העירייה כלל אינם מודעים לעובדה ששוייכו לתוכנית תא/5555, לא לפגיעה האפשרית בזכויותיהם ולמימוש פרוייקט התחדשות עירונית בבניינם, לא בחבויות המס שצפויות להיות מוטלות עליהם ולא לאפשרות העומדת בפניהם להימנע מכך באמצעות הגשת "התנגדות" להחלטת העירייה לשייכם לתוכנית תא/5555.

מדוע "תא/5555" אינה כדאית ליזמים ולדיירים ברוב מוחלט של בניינים בני 7-11 קומות בעיר ת"א:

1. נוסח התוכנית קובע כי ברוב המוחלט של בניינים בני 7-11 קומות בעיר לא יתאפשר כלל לבצע "הריסה ובניה", אלא רק "חיזוק ותוספת בניה". כך שהשיוך לתוכנית זו מונע מבעלי דירות בבניינים שיכולים לקבל דירה בבניין חדש לאחר "הריסה ובניה" בתוכנית אחרות, להסתפק בדירה עם תוספת בניה, גם כאשר יש בבעלותם שטח וסיכוי לקבל היתר לפרוייקט בניה חדש עם יותר קומות.

2. במסגרת תא/5555, עיריית ת"א קבעה כי לרוב המוחלט של הבניינים בני 7-11 קומות שנכללו בתוכנית זו, תאפשר תוספת של 2 קומות בלבד לבניית דירות היזם שאמורות לממן את הפרויקט (בבניינים בודדים בשכונות מסויימות אושרה תוספת של 3 קומות). זכויות בניה מצומצמות אלו פוגעות גם הן בכדאיות הכלכלית למימוש התוכנית בבניינים רבים בעיר.

3. תוספת השטח לכל דירה קיימת שתוכנית תא/5555 מעניקה לבעלי הדירות מצומצמות בהשוואה לתוכנית תמ"א 38 (שהסתיימה כאמור באוק' 2024).

4. בניגוד לתוכנית תמ"א 38 הממשלתית שחייבה בניית ממ"ד לכל דירה קיימת,  תוכנית תא/5555 אינה כוללת הוספת ממ"ד לבעלי הדירות.

5. תוכנית תא/5555 מאפשרת לעירייה להפקיע שטחים לטובת עירוב שימושים ציבורי (כגון גני ילדים, בתי כנסת, מרפאות, מועדונים קהילתיים וכד'), זאת כאשר מדובר בבניינים שרק עוברים חיזוק וזוכים לתוספת של 2 קומות בלבד.

6. לרשויות המקומיות זכות להחיל על בעלי הדירות "היטל השבחה" רק מעצם שיוך בניינים לתוכנית תא/5555. עיריית ת"א הצהירה שבכוונתה להטיל על התושבים אשר בניינם שוייך לתוכנית זו חבות במס "היטל השבחה" בשיעור של 25%  וזאת בגין עליית שווי הקרקע של דירתם מעצם עליית הערך של הדירות בבניינים, רק מתוקף ה"זכות" שהעירייה מעניקה לבעלי הדירות לבצע פרויקט התחדשות עירונית בבניינם בתוכניות המתאר העירונית.

מעיון בפרוטוקולים של דיוני ועדת המשנה לתכנון ובניה בעיריית ת"א לאחרונה, עולה כי לעירייה ישנה כוונה מוצהרת לגבות מהתושבים היטל השבחה במסגרת תוכנית תא/5555 מכל הבניינים אשר שויכו אליה, גם אם בעלי הדירות טרם התקשרו עם יזם לביצוע פרויקט במסגרת תא/5555 וגם כאשר ברור שאין כל כדאיות כלכלית לבצע פרויקט התחדשות עירונית מסוג תא/5555 בבניינם.

7.  בניגוד לתוכנית תמ"א 38, תוכנית תא/5555 אינה כוללת בניית ממ"ד. בנוסף, ברוב הבניינים ששוייכו לתוכנית, העירייה אינה מתירה לבצע "פרוייקט הריסה ובניה". הצירוף הזה בבניינים בני 7-11 קומות שיעברו חיזוק, מונע מהם להיות עמידים ברעידות אדמה  בדומה לבניית ממ"דים שנכללו בתמ"א 38 וגם לא מספקת לבעלי הדירות הגנה באמצעות חדר ממ"ד לזמן מלחמה. הסיבה לכך היא שבניית ממ"ד הבנוי לכל גובה ומקיף את דירות הבניין, הוא הגורם המרכזי שמאפשר לבניין עמידות ברעידות אדמה באמצעות "חביקת הבניין".

מהו מס "היטל השבחה" שצפוי לחול על כל בעלי הדירות בעיר ששויכו לתוכנית תא/5555 וכיצד הוא מחושב?

היטל השבחה הוא מס של הרשות המקומית החל בעת מכירת דירת מגורים כחלק מהמיסים החלים בעסקאות מקרקעין (כמו מס מכירה ומס שבח). ככלל, שיעור היטל ההשבחה עומד על 50% מעליית שווי הקרקע ונדרש ע"י הרשות המקומית ברגע מכירת הדירה. בתנאים מסוימים, אוכלוסיות עשויות להיות פטורות באופן חלקי או מלא ממיסי עסקאות במקרקעין, אך פטור הכללי אינו לא חל על מקרה של חבות בהיטל השבחה מתוקף תוכנית תא/5555. ההיטל מחושב לפי ההפרש בין מחיר קניית הדירה לבין עליית ערך הקרקע של הדירה "אשר נוצר מתוקף מתן זכויות בניה" ע"י הרשות המקומית (עם או ללא מימוש הזכויות בפועל ע"י בעלי הדירות). ההיטל יכול לנבוע גם במקרים של בניית תשתיות חדשות או בסביבת מגוריו של התושב, אשר משביחות את ערך קרקע דירתו (כגון בניית תחנת רכבת קלה סמוכה).

תוכנית תא/5555 מאפשרת לעיריית ת"א להשית היטל השבחה על בעלי דירות בבניינים בשיעור של 0-50%, כאשר ברוב המקרים, העיריה תטיל אותו בשיעור של 25%. באזורים בהם קיימת כדאיות כלכליות נמוכה בהם העירייה תבקש לתמרץ התחדשות עירונית, היא יכולה לקבוע שיעור של 0% בהיטל ההשבחה (למעשה פטור ממס זה).

בניגוד לתוכנית תא/5555, הן בתוכנית "תמ"א 38" (אשר הסתיימה כאמור) והן בתוכנית "פינוי בינוי" אשר עדיין קיימת- חל פטור פטור מלא מהיטל השבחה על עליית ערך הקרקע כתוצאה מזכויות או מביצוע בפועל של פרויקט ההתחדשות עירונית שהבניין עבר.

בימים אלו החל שלב "הגשת התנגדויות" תושבים לתוכנית תא/5555 של עיריית ת"א:

שלב ההתנגדות החל בתחילת שנת 2026 וצפוי לארוך כ 60 יום. במסגרת פרק זמן זה, ככל ודיירי בניינים בעיר ת"א שסבורים שתוכנית תא/5555 אליה שוייכו אינה ריאלית למימוש בבניינם (נכון לגבי הרוב המוחלט של הבניינים בעלי 7-11 קומות בת"א), באפשרותם לפנות לעירייה ולבקש לגרוע את הבניין שלהם מתוכנית תא/5555 ולשייכו לתוכנית פינוי בינוי אשר אינה מטילה עליהם מיסים גבוהים  וחברי תכלית.

האם ניתן יהיה לשנות בעתיד את התוכנית אליה הבניין שלכם שויך גם ללא הגשת התנגדות כרגע?

בעלי דירות רבים עלולים לחשוב בטעות שאם לא יגישו התנגדות בשלב זה, הם יוכלו בעתיד להגיש בקשה גם לאחר שתוכנית תא/5555 תהפוך לחלק מתוכנית תא/5000, שהיא תוכנית המתאר העירונית לעיר ת"א. למצער המציאות שונה. תוכנית תא/5000 היא תוכנית ותיקה אשר עוברת עדכון במשך שנים רבות באמצעות תוכנית תא/5500, שמהווה "תיקון" לתוכנית הראשית. תוכנית תא/5555 מהווה למעשה תוכנית עירונית (אחת מכמה), אשר משולבת בתוכנית המתאר העירונית ותהפוך לחלק בלתי נפרד ממנה. שינוי של שיוך הבניין שלכם לתוכנית תא/5555 לאחר שהיא תקבל תוקף ותשולב כחלק מתוכנית הרב העירונית- הוא תהליך לא ריאתי וכמעט בלתי אפשרי. מדובר בתהליך משפטי מורכב, יקר מאוד ושעלול להימשך שנים רבות, עם סיכויי הצלחה נמוכים.

לפיכך, גם אם אינכם בטוחים כרגע שתרצו לבצע תוכנית התחדשות עירונית בבניינכם באמצעות תוכנית "פינוי בינוי", הסיכון שבהישארות בתוכנית תא/5555 כיום, עלול לגרום לכם נזקים כלכליים ולמנוע כל אפשרות לבצע כל פרוייקט התחדשות עירונית בבניינכם בעתיד הקרוב.

מתי עיריית ת"א צפויה להפיק שומות לתשלום היטל השבחה לבניינים ששוייכו לתוכנית תא/5555?

האישור הסופי של תוכנית תא/5555 בוועדה המקומית הצפוי להתבצע בתוך כשנתיים ממועד סיום הגשת ההתנגדויות (שהחלו כאמור בתחילת שנת 2026). לאחר האישור, בכוונת עיריית ת"א להפיק דרישות תשלום לתושבי הבניינים ששויכו על ידה לתוכנית זו, כאשר כרגע בכוונת העירייה לגבות ככל הנראה מחצית מהיטל ההשבחה באופן מידי ואת המחצית השיניה ברגע מכירת הדירה.

מדוע בניינים שנמצאים בהליך קבלת היתר לתמ"א 38 שוייכו גם הם לתוכנית תא/5555?

גם בניינים שעדיין נמצאים בתהליך של קבלת היתר לתמ"א 38 (או קיבלו היתר והפרוייקט עדיין לא החל, או שאינו נמצא לקראת סיומו) נדרשים לשקול התנגדות לתוכנית. בניינים אלו עלולים למצוא את עצמם במצב מורכב, במידה והם שויכו כברירת מחדל לתוכנית תא/5555 וככל ומסיבה כלשהי פרויקט התמ"א 38 שלהם לא יצא בסופו של דבר לפועל או לא יושלם ע"י היזם. 

עיריית ת"א קבעה כי גם בניינים רבים הנמצאים בתהליך של ביצוע פרויקט תמ"א 38 לא הסתיים, ישויכו לתוכנית תא/5555. הנימוק למהלך זה הוא: "אם היזם יפשוט רגל, תהיה לבעלי הדירות תוכנית חלופית".

כאמור, העירייה לא בוחנת כידוע פרטנית מה ההתכנות הכלכלית של בניינים לבצע פרויקט תא/5555. במקרה כזה, גם בעלי דירות בהם פרוייקט תמ"א 38 לא הושלם, עלולים לשאת בהיטל השבחה שיחול עליהם בעקבות "פליטתם" מתוכנית תמ"א 38 ושיוכם לתוכנית תא/5555, אשר נקבע עבורם החלופה.
לפיכך, גם במקרה ואתם נמצאים בתהליך של תמ"א 38, יתכן שנכון עבורכם לבחון את מצבכם ברישוי התכנוני של העירייה ולשקול התייעצות עם עו"ד כדי להגיש במסגרת בקשת התנגדות דרישה לגרוע את בניינכם מתוכנית תא/5555 ולשייך אתכם במקומה לתוכנית "פינוי בינוי".

שיוך של בניינכם לתוכנית "פינוי בינוי" כ"חלופת כשל", אינו פוגע במימוש במסלול תמ"א 38 בו אתם נמצאים ואינו מחייב אתכם לבצע פרויקט "פינוי בינוי" בעתיד, אך מעבר לתוכנית תא/5555 משאירה אתכם חשופים לחבות של מס גבוה במידה והיזם לא ישלים את פרויקט התמ"א 38 בבניינכם, אם בגלל חוסר כדאיות ואם בעקבות פשיטת רגל חלילה לפני תחילת הבניה.

שימו לב: בניגוד לתוכנית תא/5555, השיוך של בניינכם למסלול "פינוי בינוי" אינו משית עליכם היטל השבחה או מיסוי אחר. גם אם תחליטו לממש בבניינכם פרויקט "פינוי בינוי" בעתיד, בתוכנית זו מקובל שהיזם הוא זה שנושא בכלל המיסים וההיטלים, בדומה להטבות שהציעה תוכנית תמ"א 38.

לסיכום:

לרשות המקומית אינטרס לשייך לשייך כמה שיותר בניינים לתוכנית תא/5555 בשל חבות בהיטלי השבחה גבוהים על בעלי הדירות, גם כשברור שאין כל כדאיות כלכלית וסיכוי שתוכנית זו תתממש בבניינים אלו בעתיד.

אמנם מימוש פרויקט 'פינוי בינוי' אורך תקופה ארוכה יותר באופן משמעותי מתוכניות התחדשות עירונית אחרות, אך במידה וברור לכן שאין כל כדאיות כלכלית למימוש תוכנית תא/5555 בבניינכם, אין כל סיבה לשאת בתשלומי מס מיותרים לעירייה עבור היטל השבחה, רק מתוקף החלטה שרירותית לשייך את בניינכם לתוכנית שאין בה התכנות כלכלית ואין ביכולתכם לממש.

החלטה זו גם עלולה למנוע מבניינכם כל אפשרות לבצע פרויקט התחדשות עירונית בעתיד. המסקנה הברורה היא כי בהתאם למאפייני הבניין שלכם, מומלץ לבחון בימים אלו בהקדם אם יש מקום להגיש התנגדות בשם הבניין שלכם באמצעות עו"ד מומחה לדיני מקרקעין.