מס' החלטה: 13/08/2025   |   25-0018 ב' - -

התוכן: תא/ 5555 - ___-_______ תכנית כוללת להתחדשות עירונית   |  המשך דיון אזור הצפון וקבלת החלטה

ועדת המשנה לתכנון ולבניה
מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול החלטות מספר 25-0018
16:00 - 12:00 י"ט אב תשפ"ה 13/08/2025

מרחב צפון שכונת הדר יוסף

זיו לייבו מציג את עיקרי התכנון לשכונת הדר יוסף:

מיטל להבי: במסגרת שיתוף הציבור תושבים בקשו מאזור ג' מתחת לשלום אש להוציא אותם החוצה
מהתוכנית והם יקדמו בתב"ע.
אודי כרמלי: זה לא סותר הם יכולים לקדם תב"ע. כל מי שכלול ב 5555 והתוכנית לא נותנת לו מענה יכול לקדם תב"ע . אם מישהו כלול בתוכנית 5555 ורוצה לקדם תבע על המגרש שלו ויש הסכמה תכנונית.
מיטל להבי: למה את אלו החרגנו? יכולנו להגיד להם תהיו ב 5555 תא/ ותעשו תבע ואלו שבקשו החרגה לא נתתם להם?
זיו לייבו: כל המבנים באזור ג' הם 8 קומות ומעלה. אנחנו מעמיסים הרבה יח"ד ללא הקצאות ציבור ואלו מגרשים קצת יותר גדולים וחשבנו שנכון יותר לחשוב על זה כראייה כוללת על הדופן של בכור שטרית עם הקצאות לצורכי ציבור מדובר פה על מגרשים גדולים ואנחנו מעמיסים המון יחידות דיור על השכונה הזאת ללא הקצאות לצורכי ציבור ודווקא האזור הזה חשבנו שהוא ראוי יותר להתחדש בתוכנית. לפי הפרשנות המשפטית גם אם בנין אחד מממש את התוספת שנותנים לו זה לא מונע לעשות תוכנית על כל המתחם. כמובן שזה תוקע את הרצף אך לא מונע בעתיד.
מיטל להבי: טיפוס ג׳ אתה נותן לו עשר קומות. בכמה קומות הוא נמצא היום?
עתליה רזניק: טיפוס ג׳ מקבלים 11 קומות ואף אחד מהם לא ביקש לצאת מהתכנית. ההיפך הם ביקשו
שהם יוכלו לעשות הריסה ובנייה. גם נמצא כאן תושב מהתושבים שהתארגנו והציגו לנו בצורה מאוד
ברורה, וזה נבדק כחלק מכל הבדיקות שלנו וגם השתנה להריסה ובנייה.
מיטל להבי: מה השתנה ?
אודי כרמלי: בהתחלה לא הייתה הריסה ובנייה ובעקבות עמדת התושבים הוספנו גם את האופציה של
הריסה.
מיטל להבי: האם הוספתם גם קומות כי צריך להוסיף קומות
רבקה פרחי: 11 קומות זה מה שאנחנו מאפשרים שם.
אודי כרמלי: 11 קומות זה הגבול בין בנייה גבוהה לבניין רב קומות. זה בהנחה שהדירה העליונה היא
דירת דופלקס וגובה התקרה התחתונה הוא עד 29 מ'. מעל זה עוברים לבניין שצריך 2 פירים וחילוץ אחר.
מיטל להבי: יש שם ציר רכבת קלה
מלי פולישוק: הם לא רוצים מגדלים
עתליה רזניק: חלק מהנושאים שנדונו במסגרת המדיניות להתחדשות השכונה ועמדות התושבים, היו
פסילה של חלופת בינוי גבוה בכל דפנות השכונה. אנחנו מאפשרים כאן גם הריסה וגם חיזוק גם כבחינה
רוחבית של כל המבנים הגבוהים שהיחס אליהם הוא אחר ממבנים בני שתיים שלוש קומות. גדלי -
המגרשים במרחב הזה כולם מעל דונם.
רבקה פרחי: הם רוצים לשמור על אופי השכונה.
איתי רוגטקה: אני תושב בכור שטרית 27 ובנינים 27 29 פנינו לצוות. אנחנו בתהליך של שנים להתחדשות עירונית ובערך 10 שנים לחיזוק ועיבוי תהליך שכושל. בשיתוף הציבור פנינו לצוות בבקשה שיאפשרו לנו הריסה ובינוי והתוכנית תוקנה.
אנחנו מודים על כך אבל יש לנו בעיה שהיזם טוען שבזכויות שיש כרגע התוכנית לא יכולה להיות כלכלית כי מוטלות עלינו חובות ציבוריות. כי המגרש שלנו ושל שכנינו 29 מעל דונם וחצי וזה אומר שקומת הקרקע צריכה להיות מעון או גן ילדים.
ליאור שפירא: קיבלנו את הרושם שאתם בדעה שאתם לא רוצים מגדלים ולקבל עוד זכויות זה נכון?
איתי רוגטקה: העמדה הזאת לא נכונה ועלתה טענה שזה עלה בשיתוף ציבור עברתי על מסמכי שיתוף הציבור של 9141 זה לא עולה שם. גם נגרעות זכויות בגלל מטלות ציבוריות וגם לא מאפשרים לנו עלייה.
לגובה מעל 11 קומות אין מספיק זכויות ולא כלכלי.
מיטל להבי: נאמר שהשטח מעל דונם וחצי ויש מטלות ציבוריות
זיו לייבו: המטלות הציבוריות הן בצורת שטח ציבורי מבונה זה לא מגרש חום שזה בעצם התכנון הציבורי
המיטבי מבחינתנו.
מיטל להבי: גם C1 התלוננו שביקשנו ממנו מטלות ציבוריות.

זיו לייבו: אבל זה עדיין לא מצב אופטימלי מאחר שזה שטח בנוי מצומצם בתוך הבניין.
ליאור שפירא: עכשיו כשאנחנו יודעים שהם מוכנים כן לעלות לגובה מה מפריע לנו בשיטרית על הרקל
לעלות לגובה?
אודי כרמלי: נוציא אותם מהתוכנית ונקדם שם תב״ע.
אורנה ברביבאי: אבל למה זה או שחור או לבן, למה זה לא תא/ 5555 עם מקסום של הכדאיות הכלכלית?
ליאור שפירא: כי אם נשארים ב תא/ 5555 אז חוזרים לנושא היטלי ההשבחה.
אודי כרמלי: אם נוסיף למשל 12 קומות אני צריך להוסיף עוד שטחי ציבור. יש עומס מסוים על השכונה.
כמו שהיה דיון ער בשכונה על בי"ס גיל שמביא עוד עומסים. אם אתם רוצים להוריד את הבנין מהתוכנית
נוריד.
מלי פולישוק: מקודם אמרת שאפשר 55 ומי שרוצה מתוך זה יוציא תוכנית אז אפשר להשאיר את זה
ככה.
ליאור שפירא: הם יפסידו
מיטל להבי: הם יפסידו כי אז יש להם את תוכנית שדורשת היטל השבחה
רבקה פרחי: הוא לא רוצה לצאת.
ליאור שפירא: אנחנו מוגבלים בתוכנית המתאר תסבירו לנו. במתאר זה 10 קומות ועכשיו אנחנו ב 11 .
עתליה רזניק: יש פה מגרשים מאוד מאוד גדולים עם מגרשי חניה ועל כל מגרש כזה יתכן שאפשר להקים
שני בניינים, אם תעשה הריסה ובנייה. יש לך פה אפשרות לפרוס את השטחים בצורה אחרת כך שגם
במדרג הגבהים הזה אתה תייצר תוכנית שהיא כלכלית.
מיטל מזרחי: התוכנית הזו בדומה לתוכנית המתאר היא תוכנית בסמכות מחוזית לפיכך יש מקומות
שבהם קיבלנו החלטות תכנוניות כתוצאה מפניות הציבור להגיע למקסימום האפשרי, במסגרת התוכנית
הזאת ואנחנו נסדר את זה במסגרת תוכנית המתאר.
ליאור שפירא: למה שלא נעלה לארבע עשרה קומות על שטרית עם כביש חדש שאנחנו עושים עם לודג'
מקום אידיאלי, עם רק"ל.
אודי כרמלי: אין מטלות ציבוריות, ב - 14 קומות המשמעות שלהוסיף עוד 12 - 15 דירות לכל בניין תכפיל זאת בכמעט 7 8 בניינים אתה ב 120 יחידות דיור.
עתליה רזניק: יש לנו הצעה אפשר ספציפית גם לאפשר במסגרת תא/ - 5555 לבנות יותר מבניין אחד על כל מגרש.
אודי כרמלי: אפשר לקדם כאן תוכנית במקביל ל 5555 שתוסיף כאן זכויות ותאפשר בנייה יותר צפופה
ומרקמית בחלקה, עם המגבלה הזאת של 10 11 קומות, אנחנו לא חושבים שנכון לעשות מגדלים של 30
קומות. אפשרות זו כן מייצרת מכפיל הרבה יותר גבוה למרות שלדעתנו גם תוספת שלוש קומות היא
מעשית והיא כבר נעשתה באזור.
אורנה ברביבאי: הפריסה צריכה להוריד את שטחי הציבור.
אודי כרמלי: הפריסה תאפשר לי לייצר יותר תכסיות של קומות קרקע שאני יכול לקחת לשטחי ציבור
היום אני מוגבל לבניינים הקיימים .
אורנה ברביאי: אבל היא אומרת שבהתייחס לתוואי השטח שם היא יכולה לפרוס יותר בניינים ולא
לעלות לגובה. בהנחה שאתה פורס יותר אז יש לך פחות אפשרות לגמישות לשטחי ציבור.
אודי כרמלי: אני אקח שטחים מבונים ואז אם יש לי בניין אחד על מגרש של שני בניינים על מגרש יהיה לי
יותר שטח בקומת הקרקע בדרך כלל אני לוקח במקרים האלה שטח בקומת קרקע, אני לא לוקח 3,4
קומות.
מיטל להבי: בתקנון כתוב שבמקום שיש שטח ציבורי בקומת הקרקע אז אפשר לקחת את החצר לטובת
השימוש הציבורי ואפילו כתוב שאפשר גדר.
אודי כרמלי: אנחנו לא שוללים את זה שאפשר להרחיב שם את הבנייה. אנחנו מוכנים כאן לייצר תב״ע
חדשה לכל האורך שתגדיל את תכסיות הבנייה תייצר שני מבנים על מגרש לא אחד יש שם מספיק מקום
ועל ידי זה לייצר שטחים חומים יותר גדולים או הקצאה לקחת גינה אבל זו כבר פעולה תבעית.
מיטל להבי: זו פעולה שמתאפשרת מתוקף התקנות.
אורלי אראל: לא. אנחנו לוקחים פה שטח לחצר עבור גן הילדים בתוך הבניין בתוך קווי המגרש. המגרש
לא פתוח לציבור הרחב זו גינה של גן הילדים. אם אתם מחליטים להעלות בצורה משמעותית את מספר
הדירות אנחנו צריכים באחריות הציבורית שיש לכולנו להקצות שטח לשצ״פ או דרכים את לא יכולה בגן
ילדים.
ליאור שפירא: אם ההצעה שלכם להיטיב עם הזכויות באמצעות תב״ע אז למה אתם מכניסים אותם
ל 5555 שעכשיו יהיה להם גם היטלי השבחה.
אורלי אראל: ההצעה שלנו או שאנחנו מכניסים אותם ב 5555 או שעושים להם תבע.
ליאור שפירא: יש כאן עניין ציבורי. במקום כמו שיטרית כן לעלות לגובה זה קלאסי להתחדשות עירונית,
ואפשר לתת עוצמות יותר גדולות ויהיה כלכלי יותר זה אופציה אחת. האופציה השנייה כבר במסגרת
תא/ 5555 להגדיל להם את הזכויות. הדבר הכי גרוע יכול להיות הגם וגם כי מה שיקרה שהם לא קיבלו
בדיוק את מה שהם רצו אבל הם משלמים היטלי השבחה מרגע זה כי למעשה הם קיבלו זכויות שהם לא
יודעים לנצל אותם ואתם תנסו לעבוד על תב״ע נוספת שהיא באמת הפתרון ולכן זה לא טוב.

רבקה פרחי: אנחנו בפתרונות של בנייה שמגיעים עד לבניין שהוא לא מורכב, זאת לא התכנית. כל
תא/ 5555 בעצם היא תחת העיקרון הזה. זה אמור להיות היה המענה לבנייה לפתרון לבניינים על מגרש
אחד לבניין גבוה עד 29 מ'. אם אתם רוצים שאנחנו נבחן קידום התכנית אני מציעה כן להשאיר אותם
ולהביא אותם עד להתנגדויות עד אפילו התנגדות מהנדס העיר כדי שתהיה לנו אפשרות להחליט אם
להשאיר או להוציא אותם אחרי שאנחנו עושים את הבחינה כמו שצריך. אנחנו עכשיו נקבע את הקו
הכחול ונחשוב על זה בצורה קצת יותר מושכלת.
ליאור שפירא: שלא יהיה גם וגם.

מיטל להבי: בשכונת יפו ההיסטורית שמתם באחד הפרויקטים 12 קומות. זה דבר ראשון.
בנוסף אמרתם שהתוכנית מגיעה למחוז כלומר שאפשר להסתכל על זה שמספר הבניינים ששחררנו להם
את האפשרות להתארגן ולהשתדרג ולקבוע להם את הכללים כי זה מחוזית.
אורלי אראל: אבל העיקרון היה שאנחנו לא סותרים את תוכנית המתאר זה העיקרון בתוכנית הזאת ברור
שבמחוז אנחנו לעשות כל דבר.
מיטל להבי: אז מה הדרגה.
עתליה רזניק: הדרגה הבאה אחרי היא 20 קומות, זה הבדל משמעותי. אין 15 קופצים מ 9 ל 20 .
ליאור שפירא: אבל אנחנו יכולים לחרוג. היה פה רעיון להשאיר אותם ב 5555 בינתיים ונראה מה קורה
בהתנגדויות. בסוף נחליט מה הדבר הנכון.
אורנה ברביאי: אבל תקבע עיקרון מנחה לא רק ספציפית לאירוע הזה שצריך כמדיניות להחליט שלא גם
וגם.
מלי פולישוק: לגבי מינץ אני יודעת שכולו הוא עם תמ״א 38 או לפחות רובו זה המגרש הקטן הזה שם?
עתליה רזניק: הבניין הוא בניין מאוד חריג במרחב של מינץ כולם שם 4 קומות הוא 8 קומות עם חזית
מסחרית. הוא היה גם בהרבה ועדות עם הסיפור של החניה עם הבניין שמאחוריו הם ניסו להתארגן לתב״ע
ביחד והשכנים, הוא בתוכנית.
מיטל להבי: בחוברת יש כמה פעמים שמופיעה אפשרות ל 12 קומות גם בשכונת נווה שרת.
זיו לייבו: אחרי הריסה ובניה נתייחס במענים.